Condômino antissocial é aquele que se recusa reiteradamente a respeitar as regras da coletividade, o que gera incompatibilidade de sua convivência com os demais moradores.
Antes de tratarmos da exclusão pela via judicial – é importante tratarmos dos requisitos para se chegar a esse desfecho, sendo necessário percorrer um caminho probatório, sem o qual as demandas dessa natureza estarão fadadas ao insucesso.
Toda Convenção Condominial prevê penalidades desde advertência até multas que podem chegar a 5 vezes o valor da cota condominial mensal, no caso de descumprimentos reiterados de seus deveres. Destacamos que essa multa máxima de 5 cotas é limitada pelo Código Civil e depende da aprovação Assemblear de ¾ dos condôminos para ser aplicada.
É importante seguir essa graduação de punições (advertência, multa a partir do valor mínimo previsto em Convenção ou Regimento Interno, aplicação dobrada em caso de reincidência na mesma infração etc.).
Ao Infrator deverá ser sempre oportunizado o exercício do direito de defesa, por meio de recurso administrativo ao próprio síndico, ao Conselho ou à Assembleia Geral, a depender do previsto em cada Condomínio.
Se, mesmo com todas essas punições disciplinares, o condômino reincidir nas infrações de forma a causar uma impossibilidade de conviver com os demais, adentramos à conduta antissocial que, como adiante veremos, poderá ocasionar a exclusão do morador.
A multa por comportamento antissocial – que pune o infrator com o pagamento de 10 vezes o valor da cota condominial – é prevista no artigo parágrafo único do artigo 1337 do Código Civil, e visa tão somente de apenar financeiramente aquele morador que se recusa repetida e incomodamente a respeitar as regras da coletividade, gerando uma convivência hostil.
Como o próprio nome diz, a multa tem caráter punitivo, mas não expulsório, ou seja, não tem o condão de retirar compulsoriamente aquele que prejudica a sociedade condominial.
Novamente frisamos que a aludida multa não abrange infrações esporádicas ou pontuais, mas as reiteradas e insistentes irregularidades que tornam inviável a convivência social e pode ser aplicada independentemente de previsão em Convenção ou Regimento, pois é prevista no Código Civil, desde que seja aprovada em Assembleia com o quórum de ¾ dos condôminos.
Mas, e aquele condômino ou morador que possui condições financeiras e, mesmo pagando a multa, continua a praticar irregularidades?
Neste caso, a Assembleia Geral poderá deliberar pela propositura da ação de exclusão do condômino antissocial, oportunidade em que serão analisados pelo juiz as provas apresentadas, ao infrator será dado o direito de defesa e ao final poderá ser sentenciada sua remoção, ainda que com o uso de força policial.
Na hipótese de um infrator locatário, nos parece ser tranquila a solução, devendo o proprietário ser igualmente incluído no polo passivo da ação, para que não venha futuramente alegar desconhecimento e pleitear perdas e danos em face do Condomínio.
No entanto, quando o infrator é o proprietário e incorrer na condenação por sua remoção, a ele permanecerá garantido o direito de propriedade, podendo locar ou alienar a terceiros, no entanto, sem usufruir pessoalmente do bem que lhe pertence.
Ressaltamos que, tanto a aplicação das multas como a eventual propositura de ação de exclusão, devem ser assessorados por advogado de sua confiança, a fim de se evitar nulidades, com reversão na forma indenizações e condenação em ônus sucumbenciais.
Autora: Daniela Bibiano
-Advogada e Sócia da Amanda Amaral Advocacia.
– Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB Campinas
– Graduada pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas, atuou por 10 anos como funcionária pública junto à Secretaria de Segurança Pública do estado de São Paulo no cargo de Escrivã.
– Possui vasta experiência na área de Direito Condominial, tendo exercido funções na área de gestão contratual, financeiro-orçamentária e segurança patrimonial.
– Fluente em italiano, com diploma emitido pelo Ministério das Relações Exteriores da Itália, secretariou o Curso de Língua e Cultura Italiana ministrado pelo Circolo Italiano di Jundiaí, sede também do Vice Consulado da Itália, onde adquiriu extenso conhecimento em processos de obtenção de Cidadania Italiana aos descendentes.
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