Minimercados e assembleias
A instalação de minimercados em Condomínios tem ganhado força em todo o Estado, e chamado muito a atenção dos Condôminos, por questões de conveniência e praticidade. Por isso, o Sindicond traz uma série de três reportagens sobre o assunto.
Em primeiro lugar, os gestores dos Condomínios – Síndicos e Administradoras – precisam seguir a legislação vigente para evitar transtornos.
A advogada Amanda Cristina do Amaral, informou que é necessário deliberar sobre a instalação em assembleia convocada para esta finalidade, mas é necessário observar o quórum mínino exigido em cada um dos casos.
Sempre haverá necessidade de deliberação em assembleia para aprovação da instalação. “A assembleia será soberana na decisão, desde que observados os quóruns dispostos no Código Civil e Convenção, e sua decisão deverá ser seguida, sendo ou não favorável à instalação do minimercado”, informou advogada Amanda Cristina do Amaral.
Se houver expressa proibição na convenção condominial sobre a cessão ou locação de áreas comuns para a prática de comércio, será necessária a aprovação por 2/3 dos Condôminos, por se tratar de alteração na Convenção.
A assembleia poderá deliberar sobre o uso dos recursos obtidos, contudo, não se aconselha a deduzir da cota ordinária, em especial para os casos em que não se obtenha valor líquido mensal, mas percentual sobre as vendas. O recomendado é depositar no fundo de reserva ou criar um fundo próprio para, por exemplo, melhorias, eventos, entre outros.
Via de regra, os minimercados não pagam cota condominial, apenas locação mais percentual sobre a receita bruta obtida com as vendas, ou apenas percentual, a depender da natureza do contrato celebrado.
Não há proibição expressa sobre alimentos que não podem ser comercializados nos minimercados. Tudo dependerá da liberação pela Vigilância Sanitária e contrato de fornecimento celebrado entre as partes.
Melhores locais para instalar minimercados – II
Se não houver proibição para instalação de minimercados em Condomínios, o primeiro passo é definir o melhor local para instalar o estabelecimento comercial. Este é o tema da segunda reportagem da série sobre o assunto.
Se houver alteração de destinação de área, como, por exemplo, instalação do mercado em área destinada ao salão de festas, neste caso, haverá necessidade de aprovação por unanimidade dos Condôminos em assembleia, alerta a advogada Amanda Cristina do Amaral.
Se for instalado container ou construída área com alvenaria, em espaço sem destinação especificada na convenção, haverá necessidade de aprovação por 2/3, por se tratar de acréscimo a área comum, conforme dispõe o artigo 1.342 do Código Civil.
“A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos Condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”, traz trecho do Código Civil.
O Síndico fará a análise prévia de viabilidade dos espaços possíveis, sem destinação específica, posto que a alteração da destinação exigirá a aprovação da totalidade dos condôminos.
Também não será possível utilizar áreas de passagens, sob pena de inviabilizar a renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), logo, o estudo técnico deverá ser criterioso com relação a área possível para instalação do minimercado, comentou a advogada.
Cuidado ao assinar contrato para instalar minimercados – III
É inegável a praticidade que os minimercados trazem, sobretudo em tempos de restrição como vivenciado nos últimos dois anos de pandemia de Covid-19.
No entanto, é primordial que se faça análise criteriosa, não apenas sob o aspecto da viabilidade, mas sobretudo, considerando a realidade do Condomínio, o público, a disponibilidade do espaço, eventual impacto ambiental (área verde), capacidade estrutural, eventuais riscos contratuais. Enfim, vários são os pontos a serem observados, antes mesmo de convocar assembleia para deliberação, explica a advogada Amanda Cristina do Amaral.
Vale lembrar que o Síndico pode ser responsabilizado por culpa (negligência, imprudência e imperícia), logo, é salutar munir-se de profissionais especializados e capacitados para a realização de estudo, minimizando riscos.
Confira alguns cuidados na assinatura dos contratos:
A) Consultar se o minimercado tem alvará de funcionamento e licença da vigilância sanitária para atuação no condomínio, em específico;
B) Em se tratando de container e, a depender do local da instalação, solicitar laudo estrutural;
C) Se houver locação de área comum, será necessário o fornecimento, pelo Condomínio, de informe de rendimentos aos Condôminos, conforme dispõe o Ato Declaratório Interpretativo SRF nº. 2. De 27/03/2007, da Receita Federal, a saber:
Artigo único. Na hipótese de locação de partes comuns de condomínio edilício, será observado o seguinte:
I – Os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos Condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim;
II – O condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.
D) Se houver mão de obra contínua, adotar os mesmos cuidados que possui com os prestadores de serviços de portaria e limpeza, a fim de prevenir passivo trabalhista, por subsidiariedade ou solidariedade, a depender do caso;
E) Atenção aos prazos extensos e multas por rescisão imotivada do contrato, em especial se não adotou os cuidados necessários quanto ao quórum de aprovação. Isso porque, o Condômino contrário à instalação poderá impugnar ou ingressar com ação judicial para desfazimento da obra, justamente por não ter sido observado o quórum e, com isso, o condomínio necessitará rescindir o contrato, assumindo a multa contratual e, o síndico, por sua vez, poderá ser regressivamente solidário, haja vista a negligência evidenciada;
F) Atenção ao fornecimento de água e energia elétrica. Recomenda-se que os minimercados disponham de medidor próprio e arquem com os gastos, a fim de evitar custos ao Condomínio, em prejuízo ao caixa;
G) Importantíssimo reavaliar a apólice do seguro que certamente será reajustada, com o acréscimo e a guarda de produtos inflamáveis no local, bem como, pela mesma razão, contatar o Corpo de Bombeiros acerca da necessidade de renovação/adequação do AVCB;
H) É de extrema importância que o Condomínio tenha uma assessoria jurídica especializada, própria e imparcial, ou seja, desvinculada de administradoras, imobiliárias e afins, mesmo porque, tal prática de venda casada e mercantilização da advocacia, é vedada pelo Código de Ética e Disciplina da OAB e Estatuto da Advocacia.
Artigos publicados por:
Advogada Condominialista Amanda Cristina do Amaral, graduada pela PUCampinas, Pós-graduada em Direito Empresarial e Processual Civil pela Faculdade Damásio de Jesus, Pós-Graduanda em Direito Imobiliário pela EDP – Escola Paulista de Direito, e Pós-Graduanda em Direito Contratual pela ESA – Escola Superior da Advocacia. Sócia-diretora no escritório Amanda Amaral Advocacia.
Contato:
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Instagram: @amandaamaraladvocacia
Fontes:
https://sindicond.com.br/informese/minimercados-e-assembleias
https://sindicond.com.br/informese/melhores-locais-para-instalar-minimercados-ii
https://sindicond.com.br/informese/cuidado-ao-assinar-contrato-para-instalar-minimercados-iii
